Бытует мнение, что совершение сделок с участием несовершеннолетних - сложный процесс, в связи с необходимостью получения предварительного разрешения на совершение сделки купли-продажи, мены - в органах опеки и попечительства. Однако это мнение ошибочно, и возможность получения предварительного разрешения есть у каждого добросовестного гражданина.
Несовершеннолетними являются граждане, не достигшие восемнадцатилетия. Они не обладают дееспособностью в полном объёме по сравнению с совершеннолетними гражданами, но обладают правоспособностью, т. е. способностью иметь гражданские права, в том числе возможностью обладать недвижимостью.
Несовершеннолетние от 0 до 14 лет: малолетние. За малолетних сделки с недвижимостью могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Несовершеннолетние с 14 до 18 лет вправе осуществлять сделки самостоятельно, с письменного согласия родителей или попечителей.
Существует возможность признания несовершеннолетнего, достигшего шестнадцатилетия, полностью дееспособным - эмансипированным. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда.
Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, производится в форме постановления органа местного самоуправления, т. е. Администрации муниципального района (городского округа) по месту жительства ребёнка.
При рассмотрении вопросов, связанных с выдачей разрешения на отчуждение жилого помещения, орган опеки и попечительства руководствуются положениями Семейного кодекса РФ. В частности, ребёнок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют право собственности на имущество ребёнка. В соответствии с законом несовершеннолетнему должна быть одновременно выделена не меньшая доля в приобретаемом жилом помещении в сравнении с отчуждаемым имуществом (одновременная покупка).
Критериями при выдаче разрешения на отчуждение являются: технические параметры жилого помещения, социальные условия проживания, географические и др.
В случае, когда ребёнок в результате отчуждения и одновременного приобретения другой недвижимости не ухудшает условия проживания (технические и социальные параметры) и место проживания (географические), отдел опеки и попечительства готовит постановление на отчуждение и подписывает его у главы Администрации района. При рассмотрении более сложных ситуаций, в соответствии с рекомендациями Министерства образования и науки РФ, решения принимаются на заседании опекунского совета.
В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилого помещения с последующим приобретением жилья (после продажи имеющегося) в постановляющей части постановления указывается срок и условие, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего.
Постановление выдаётся по конкретному объекту, приобретаемому для ребёнка. В случае отказа от продажи собственниками запланированного для приобретения жилья после получения постановления, процедуру получения документа придётся повторить после нахождения нового объекта, удовлетворяющего условиям прохождения сделки.
На основании полученного постановления оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Условия, сформулированные в постановлении, должны неукоснительно соблюдаться нотариусом, удостоверяющим сделку, и ответственным лицом, осуществляющим государственную регистрацию отчуждаемого объекта, принадлежавшего несовершеннолетнему.
Сделки с участием несовершеннолетних являются условными. Условность таких сделок чаще всего заключается в одновременном наделении несовершеннолетнего другой собственностью. На имя несовершеннолетнего можно купить, но нельзя продать, не купив. Поэтому, два договора, связанные между собой разрешением, следует подавать на регистрацию одновременно.
Условность будет действовать и далее. Если в дальнейшем лицо, имеющее основание, заявит свои права на недвижимость, приобретённую на имя несовершеннолетнего, и суд в результате рассмотрения дела удовлетворит его иск, то в разряд оспоримой перейдёт сделка по продаже собственности, принадлежащей несовершеннолетнему до вынесения разрешения органа опеки и попечительства. Создаётся ситуация, когда у ребёнка собственности нет, т. к. свою собственность он ранее продал, а другой теперь не обладает. При условии лишения несовершеннолетнего собственности без предоставления другой, разрешение на сделку никто бы не выдал. Права несовершеннолетнего оказались нарушенными, а судебная защита ему обеспечена законом, тем более, что в этой ситуации он оказался по вине взрослых. Суд, как вариант решения спорной ситуации, может вернуть принадлежавшую ему ранее собственность.
Предварительное разрешение на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, выдаётся органом опеки и попечительства бесплатно и при наличии всех документов. Сроки рассмотрения заявлений: в течение 30 дней с момента регистрации обращения.
Администрация района.